안전한 부동산 거래의 첫걸음 등기부등본 보는 방법

 

 

요즘 전세나 월세를 알아보기 위해 부동산을 찾는 분들이 많을 겁니다.

대학생들이 입학을 앞두고 거래가 많은 시기 이기도 하고 계약기간이 종료되어 다른 부동산을 찾는 분들이 많이 때문이겠죠?

그 외에도 집이나 건물, 땅을 사거나 파는 부동산 거래에서 가장 많이 다루는 서류이면서 가장 잘 살펴봐야 하는 것이 바로 등기부등본일 것입니다.

 

등기부등본에는 해당 부동산의 소유권이 누구에게 있는지, 주소 정보, 대출이 있는지, 권리의 변동사항은 어떠했고 현재의 상태는 어떤지 등 반드시 확인해야 할 정보가 가득합니다.

부동산 관련 사기를 당하지 않기 위해서는 반드시 등기부등본을 사전에 그리고 계약을 할 때, 계약을 한 후에도 확인을 하라고 합니다.

그런데 등기부등본을 보면 어려운 용어들도 많고 생소한 서류양식을 보면 당황하게 되고 어떤 것을 주의해서 봐야 하는지도 모르는 경우가 많을 것입니다.

등기부등본을 어떻게 보아야 하는지 지금부터 알아보도록 하겠습니다.

 

 

등기부등본 확인을 하는 방법

인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에 가면 확인해 볼 수 있습니다.

공인중개사가 확인해 줄 수도 있지만 위조한 사례들도 있으므로 직접 확인하시는 것이 안전합니다.

발급을 받으면 제출용으로 사용할 수 있고, 열람만을 할 수도 있습니다. 

열람은 700원, 발급은 1,000원의 수수료가 듭니다.

 

 

등기부등본의 구성

토지, 단독주택과 일반건물, 아파트 등 집합 건물로 나누어져 있습니다.

1)     토지 : ‘토지등기부등본’ 구성

2)     단독주택, 일반 건물 : ‘토지등기부등본’과 ‘건물등기부등본’ 구성

3)     아파트 및 집합건물 : ‘집합건물등기부등본’ 구성

 

 

등기부등본 서식의 구성

 

[표제부]   [갑구]    [을구]로 구성되어 있습니다.

 

 

 

 

표제부 (건물의 표시)

표제부는 토지나 건물(부동산)의 정보, 주소, 건물번호 등을 표시합니다.

부동산을 계약할 때 그 부동산의 소재지와 일치하는지를 잘 살펴보아야 합니다.

또한 일부 임차인들이 근린생활시설(상가 또는 사무실 용도)을 주택으로 개조하여 임대하는 경우가 있습니다.

하지만 근린생활시설의 용도로 등록된 매물은 시중은행에서 전세자금 대출이 되지 않으므로 잘 확인해봐야 합니다.

 

 

갑구 (소유권 변동 내역) 

갑구는 이 부동산을 가지고 있는 소유자가 누구인지(소유권)와 소유권의 변동 내용 (가등기, 가압류등기 등)이 있습니다. 지금 계약하려고 하는 집주인이 실 소유자인지를 꼭 확인해봐야 합니다.

 

갑구에 주의해야 할 용어들이 있습니다. 이런 용어가 있다면 거래에 있어 신중을 가해야 합니다.

 

가등기

가등기란 본등기보다 앞서 선순위를 확보하기 위한 조치입니다. 부동산의 소유자가 바뀔 수 있다는 의미입니다.

소유권이 바뀔 예정이므로 주의해야 합니다.

 

신탁 

부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 대출을 받았다는 의미입니다.

만약 신탁회사의 동의 없이 계약을 하게 된 후 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 돌려받는 순위가 밀릴 수 있습니다.

 

압류 / 가압류 

부동산 소유자가 돈을 갚지 않아 돈을 빌려준 개인 또는 법인이 해당 부동산으로 받겠다고 하면 등기부등본에 압류 또는 가압류라도 표시됩니다. 압류도 목적은 동일하나 채권자가 행정기관인데 주로 세금이 체납된 경우가 많습니다.

 

경매개시결정

집에 대한 경매가 진행되고 있음을 나타냅니다.

 

임차권등기명령

이전 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 사례가 있다는 뜻입니다.

 

소유권이전청구권가등기

사정상 본등기를 할 수 없거나 본등기 시일을 뒤로 미뤄야 할 때 순위보전을 위해 하는 것(소유권 이전을 목적)을 말합니다.

 

담보 가등기

부동산을 담보로 빌리면서 설정하는 것을 말합니다. (채권 담보를 목적)

 

 

 

 

을구 (소유권 이외의 권리)

 

을구는 부동산에 대한 소유권 외의 정보를 알려줍니다.

예를 들면 담보로 얼마가 잡혀 있는지 같은 것이죠

 

전세권설정자

집주인 또는 소유자를 말하며 전세권을 설정해 준 사람을 뜻합니다. 그 권리를 남에게 주는 사람이며 그 전세 기간 동안 사용할 권리를 잃게 되는 것을 말합니다. (전세란 어떤 부동산을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 것을 말합니다.)

 

전세권자

세입자와 유사한 개념으로 전세권을 부여받은 사람을 말합니다.

 

근저당권설정

집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡은 것을 말합니다. 만약 집주인이 대출금을 갚지 못했을 때 집이 경매에 넘어갈 수 있는데 근저당권이 있을 경우 집이 경매로 넘어가면 대출을 해준 금융기관, 주로 은행에서 먼저 선순위채권으로 변제를 해가고 세입자의 보증금은 후순위로 밀릴 수 있습니다.

 

채권최고액

집을 담보로 대출을 해준 주체(금융권)가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액을 말합니다.

통상적으로 1금융권의 경우 융자 금액의 120%로 설정되며(채권 최고액이 1천2백만 원이라면 대출된 금액은 1천만 원이라고 보면 됨) 2금융권의 경우 융자 금액의 130%로 설정됩니다.

집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 보여주는 것입니다.

 

 

 

전세를 구할 때 근저당권과 채권최고액을 꼭 확인해야 합니다.

 

집 시세에서 채권최고액을 뺀 금액이 보증금보다 적다면 전세금을 다 돌려받지 못하는 경우가 발생될 수 있습니다.

보통은 채권 최고액과 전월세 보증금을 합한 금액이 70& 이상일 경우 위험하다고 보고 있습니다.

 

매매가(시세) : 2억 (오피스텔)

집주인 은행 대출 : 6천만원 > 채권최고액 7천4백만 원으로 기재되어 있음

전세 보증금  : 1억 원

6천만 원 + 1억 원 = 1억 6천 시세의 70% (1억 4천만 원) 이상이므로 안전하다고 볼 수 없습니다.

 

 

등기부등본에서 살펴볼  3가지

1.     표제부 : 계약하고자 하는 집의 소재 지번이 맞는지 (집의 주소, 동 호수), 내가 거주하려는 집의 용도가 “주택”인지 근린생활시설은 아닌지 확인을 해야 합니다.

2.     갑구 : 계약하려는 사람과 소유주가 동일한 사람인지, 소유권에 문제가 없는지 확인을 합니다.

3.     을구 : 전세권 근저당 등이 있는지 확인합니다.

 

 

 

전세금반환보증보험, 전입신고, 확정일자

등기부등본을 확인하고 계약을 하더라도 안전한 부동산 거래를 위해서는 전세보증보험, 전입신고, 확정일자를 잊지 마시길 바랍니다.

전세금반환보증보험은 임대인이 전세금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 갚아주는 보증상품이므로 필수적으로 가입해야 하는 보험입니다.

전입신고는 새로운 거지지로 옮겼다고 신고하는 것이며 집주인이 바뀌어도 세입자는 그대로 그 집에 살 수 있는 대항력을 갖게 됩니다. 확정일자는 법원, 동사무소가 주택 임대차계약 체결 날짜를 확인하는 것으로 부동산 소유권자에게 문제가 발생되어 경매등을 통해 넘어갔을 때 돈을 빌려준 법인(예를 들어 은행)또는 개인보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.

 

 

 

부동산을 거래하기 전 등기부등본의 용어를 숙지하고 계약 전 당일 계약 후 변경 사항이 없는지 꼼꼼히 살펴보는 것이 만약의 사고나 사기범죄에 걸리지 않는 방법일 것입니다.

모르는 용어는 찾아보고 꼼꼼히 확인하고 안전한 거래를 하실 수 있기를 바랍니다.