주택임대소득 나는 세금신고를 해야 할까요?

 

 

주택 임대소득이 있으신 분들은 임대소득세를 꼭 내야 하는 건지 안내도 되지 않을까 하는 분들이 있을 겁니다.

임대사업자로 등록이 안되어 있다면 세금고지서가 오지도 않기 때문에 이대로 신고하지 않으면 그냥 나라가 모르고 넘어갈 수도 있지 않을까?라고 생각할 수 도 있습니다.

 

국세청은 국민의 많은 정보를 가지고 있고 '주택임대차정보시스템'을 통해 임대건물 등의 내용을 파악해 놓고 있는 상태입니다. 국세청이 세수가 부족한 경우 또는 어떠한 계기로 인한 세금 조사 등을 이유로 마음을 먹고 주택임대에 관한 미납 세금을 회수하고자 한다면 가산세를 붙여 더 큰 세금을 청구할 수 있습니다.

세금 과소신고 시 5년, 무신고시 7년 전 소득까지 가산세를 포함해서 세금을 맞을 수 있는 것입니다.

이를 방지하기 위해서도 제대로 주택임대소득을 신고하고 납부해야 할 것입니다.

 

 

그럼 나는 주택임대소득세 대상일까요?

 

주택임대소득세 대상의 기준은 우선 부부합산으로 소유한 주택의 수에 따라 대상이 결정됩니다.

전세는 3주택 이상인 경우 대상이며 월세는 2주택 이상이 경우에 과세의 대상이 됩니다.

1주택인 경우 과세대상에 해당하지 않으나  2023년부터 12억 초과 주택(이전에는 9억 초과 주택)에 한해서는 월세소득에 관해 신고를 해야 합니다.

 

소유 주택 수(부부합산)	월세 소득	전세 소득
1주택	비과세	비과세
2주택	과세	비과세
3주택이상	과세	간주임대료 과세 (소형주택 제외)

 

2주택을 보유한 경우 모든 월세 수입은 과세가 되며, 보증금과 전세금은 과세 대상이 아닙니다.

3주택을 보유하고 전세, 월세 보증금 합산 금액이 3억 원 초과한 경우 모든 월세 수입과 해당 보증금과 전세금이 과세의 대상이 됩니다.

단, 40m이하 공시가격 2억 이하 소형주택은 과세에서 제외됩니다.

 

전세금의 경우 간주임대료를 기준으로 과세합니다.

 

 

간주임대료란?

 

전세보증금은 은행에 예금했다고 가정하고 이자만큼 소득으로 계산합니다.

이것을 간주 임대료라고 하며 계산방법은 아래를 참고하시고 홈텍스의 간주임대료 계산기를 활용해 보시길 바랍니다.

 

> 간주임대료 계산방식 : (총 임대보증금-3억) * 60% * 이자율 1.2% (매년 변동)

 

> 홈텍스 (https://hometax.go.kr/) > 세금신고> 종합소득세신고 > (모의계산)주택 간주임대료 계산

 

 

 

그렇다면 임대소득세는 얼마나 부과되는 걸까?

 

임대수입이 2천만 원 초과 여부에 따라서 달라진다.

임대소득이 2천만 원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산해 종합소득세(6∼45%) 신고를 해야 하며, 2천만 원 이하인 경우 소규모 사업자로 판단하여 종합과세와 분리과세(14%) 방식 중 선택이 가능하다.

 

 

분리과세란?

분리과세는 다른 소득에 합산(종합과세)하지 않고 해당 소득에 대해서 독자적인 과세 체제로 과세하는 방식입니다.

근로소득이 있는 직장인들이 임대소득이 있을 경우에는 분리과세가 유리합니다.

연간 주택임대소득이 2천만 원 이하일 때 적용하는데 주택임대수입금액에서 필요경비와 공제금액을 제외한 금액에 14%를 곱하여 계산됩니다.

분리과세 계산법 : (주택임대 수입금액 – 필요경비 – 공제금액) * 14%

 

> 필요경비 : 주택임대사업등록자는 임대수입의 60% , 미등록사업자는 임대수입의 50%

> 공제금액 : 주택임대사업등록자는 400만 원, 미등록사업자는 200만 원

 

이렇게 계산했을 때 총금액이 이하라면 임대소득세를 내지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

주택임대사업자란?

공동주택사업자가 아닌 민간임대주택을 1호 이상 취득하여 주택 임대사업 목적으로 “민간임대주택에 대한 특별법 제5조”에 따라 등록한 사람을 의미합니다.

주택임대사업자로 등록하면 1천만 원까지는 세금을 내지 않아도 됩니다.

 

소득세 계산은 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자를 등록을 한 경우와 미등록한 경우가 다릅니다.

 

>  등록한 경우(필요경비 60%, 기본공제 400만 원)

 

ex) 주택임대소득이 1,500만 원이라면 필요경비 60%(900만 원) 공제하고 기본공제 400만 원 빼면 200만 원이 소득이 됩니다.  

이 200만 원에서 분리과세를 할 경우 15.4%(지방세포함)인 308,000원을 납부하면 되고 종합과세를 할 경우 이 200만 원을 타 종합소득과 합산하면 됩니다.

 

종합소득 신고 시 임대소득 외 여타소득금액이 2,000만 원 이상일 경우 위 400만 원 기본공제를 못 받을 수 도 있습니다.

 

> 미등록한 경우(필요경비 50%, 기본공제 200만 원)

ex) 주택임대소득이 1500만 원이라면 필요경비 50%(750만 원) 공제하고 기본공제 200만 원 빼면 550만 원이 소득이 됩니다..

 

※ 2019년부터는 주택임대 소득에 대해 사업자등록이 의무로 되어 있습니다.

 

 

종합소득세로 임대소득을 신고할 때 주의할 점

 

임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 챙겨야 합니다.

종합소득으로 신고할 때 필요경비는 장부 신고 방식으로 신고할 경우 실제 들어간 경비만 인정됩니다.

복비, 재산세, 종합부동산세, 대출이자 비용, 기타 관리비 등 모두 경비처리를 받을 수 있습니다.

 

감가상각비 측정을 신중하게 해야 합니다.

감가상각이란 건물이나 설비등이 시간이 지날수록 소모되는 가치에 대해 비용을 계산하는 것을 말합니다. 그것을 계산해서 공제하는 비용을 감가상각비라고 합니다.

종합소득세로 신고할 때 이런 감가상각비를 비용처리하여 세금을 감면을 받을 수 있는데요, 나중에 주택에 대한 양도소득세가 늘어나게 됩니다.

감가상각을 하게 되면 내가 주택을 산 가격에서 감가상각했던 금액을 차감하여 양도차익이 더 크게 발생하게 되므로 양도소득세가 증가하게 됩니다.

집을 팔 예정이 있다면 감가상각비를 비용에서 제외하시는 것이 좋으며, 자녀에게 증여나 상속을 생각하고 있다면 감가상각을 비용으로 처리하여 세금을 적게 내는 것이 더 이익입니다.

 

 

 

여기서 잠깐 부동산 세금의 종류

 

취득세: 주택을 매입할 때 내는 세금

재산세: 주택을 보유하고 있을 때 내는 세금

양도소득세 : 주택을 팔 때 발생하는 수익에 부과되는 세금

임대소득세 : 주택을 임대할 때 발생하는 수익에 부과되는 세금

 

 

월세와 전세로 주택임대 소득이 있으신 분이라면 5월 1일~5월 31일 기간 동안 주소지 관할 세무서에 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 

 

주택임대소득세에 관한 자세한 기준은 국세청 > 국세신고안내 > 주택임대소득 (https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2246&cntntsId=7678)에 자세히 나와 있습니다.