월세 계약서(임대차계약서) 보는 방법과 체크 리스트

 

 

금리 상승의 여파가 부동산 시장에서 전세를 사라지게 하고 있습니다.

전세사기 관련 뉴스도 많고 실제 안타까운 피해사례도 많은 것이 사실이지요.

그래서 불안한 전세보다는 월세를 택하는 세입자가 늘어나고 있으며 집주인들도 전세보다는 월세를 놓는 경우가 늘어나고 있습니다. 

저는 임대인으로서 월세를 계약할 때가 있는데 생각보다 관련해서 준비하여 계약에 임하시는 분들이 많지 않았고,

부동산중개인이 얼마나 월세를 구하는 분들에게 중요한 역할을 하는지 보았습니다. 

 

1~2년  내가 살 집에 대해 본인이 "결정 의견"을 가지고 "준비된 체크리스트"로 임해야 나에게 딱 맞는 안전한 집, 주거환경을 구할 수 있습니다.

 

월세 계약서 보는(임대차계약서) 방법과 체크해야 할 사항들을 정리해 보려고 합니다. 

 

 

안전한 집(주택) 찾기 

 

1. 나의 주거 선택 기준 정하기 : 집과 주거환경 조건, 예산금액

직장 또는 학교와의 거리, 역세권, 버스 등 교통상황, 인근 인프라 등 원하는 조건에 맞는 지역을 미리 정합니다.

월세를 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등 어떠한 것을 원하는지도 순위를 정하고 월세와 보증금의 예산금액을 미리 세웁니다.

 

 

2. 시세 및 매물 확인 

NAVER부동산이나 직* , 다* 등 부동산 관련 어플을 다운로드하여 매물을 찾아보며 대략의 시세를 파악합니다.

마음에 다는 매물을 대략 정하고 인근의 중개업소에 문의를 합니다.

월세, 보증금 등의 예산과 이사 시기, 가전과 가구 옵션 등을 체크하면서 몇 개의 후보지를 정해 보세요. 

 

 

3. 공인중개사 확인 

정직한 공인중개사를 만나서 거래하는 것은 정말 중요합니다. 

현장 방문 약속을 잡기 전 공인중개사무소가 정상적으로 영업 중인지, 또한 공인중개서 또는 중개보조원이 맞는지 확인이 필요합니다. 

매물에 관해 정확한 설명을 요구할 권리가 있으므로 궁금한 사항을 물어보시고 자료를 요청하세요. 

 

공인중개사의 역할 및 의무  

1) 중개 대상물의 확인 및 설명의 의무 : 계약 전에 설명을 하고 근거자료를 제시해야 합니다. 

2) 계약서 작성 보존의 의무 

3) 부동산거래의 신고

 

개업공인중개사 확인방법 

>> 한국공인중개사협회 홈페이지 > 정보마당 > 개업 중개사무소 검색 

 

 

4. 등기부등본 확인하기 

등기부등본 확인은 안전한 월세거래가 가장 중요한 부분이라고 할 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못하는 상황이나 소유주가 틀려 문제가 생기는 것을 막기 위해 등기부등본을  확인해야 합니다.

이런 확인을 통해 적합한 매물 여부를 확인하시고 주변의 확인한 부동산중개소와 약속을 잡은 후 현장을 가는 것이 효율적이겠지요.

어떤 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것이라고 보면 됩니다.

꼭 체크해야 하는 이유는 근저당의 금액에 따라 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생길 수도 있기 때문입니다. 

보통 주택에 걸려있는 채권최고액(등기부등본에 표시됨)이 주택시세 가격의 60%가 넘지 않는 것이 안전하다고 보고 있습니다.

 

등기부등본에서 살펴봐야 할 것 

항목	내용
집의 용도	주택인지 확인한다. (근린생활 X) 집합건물(아파트, 빌라, 다세대, 오피스텔 등)
집의 상세주소	동, 호수까지 집의 주소를 확인
소유자 확인	소유자 정보 확인
저당권 설정 확인	대출을 받고 있는지 확인  근저당권 : 부동산을 담보로 제공하고 대출을 받았을 때 그 대출을 받았다는 내용을 등기부등본에 기재해 놓은 것

 

등기부등본 조회하는 방법 : 인터넷등기소 열람 / 발급  (열람 수수료 700원) 

 

등기부등본 보는 방법  (https://withtheliberty.com/13)

안전한 부동산 거래의 첫걸음 등기부등본 보는 방법

 

 

 

집 상태 실제로 확인하기 (현장 확인)

 

5. 부동산중개소와 약속을 잡고 집과 주변 환경을 확인 

약속을 잡을 때 사전에 원하는 조건 (예산금액, 집의 조건, 주변환경 등)을 말하고 추천 매물도 소개받는다고 하시고 현장을 방문합니다. 

교통, 거리의 안전성, 편의시설 등을 본인의 눈으로 확인하면서 주변환경에 관해 문의를 합니다. 

 

 

6. 집 컨디션 체크 

집의 컨디션(채광, 물 수압, 배수 등)과 옵션사항, 관리비 납부 방식을 파악하고 파손된 부분은 집주인이 이사 전 수리를 하는지 등을 체크합니다.

특히 하자가 있는 부분은 꼼꼼히 사진을 찍어 둡니다.  

그리고 비슷한 조건의 다른 매물도 확인하고 조건에 맞는 집인지 체크를 합니다. 

 

 

 

안전하게 계약하기 : 임대차계약서 보는 방법과 특약사항 

 

7. 계약 진행하기 

구분	내용
계약 시 인원	임차인= 나 , 임대인(or 대리인), 공인중개사
필요서류	계약 : 임대차계약서, 계약금 영수증(계약금은 등기상 소유주 계좌로 입금) 건물 : 등기부등본(토지, 건물), 건축물대장 임대인 : 임대차 계약신고필증 공인중개사 : 중개대상물 확인 설명서
체크사항	1) 등기부등본 : 소유자, 상세주소 (몇동, 몇호 반드시 확인), 근저당설정여부 2) 보증금, 계약금, 잔금, 월세(차임) 금액 합의  3) 특약사항 조율  4) 소유주의 계좌와 신분증 확인, 소유주 계좌에만 입금

 

계약을 할 때 반드시 임차인(나), 임대인(집주인) 또는 대리인, 공인중개사가 함께 진행해야 합니다.

대리인이 오는 경우 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 

그리고 대리인이 계약하는 경우 유선상으로 임대인(집주인)과 유선통화를 하는 것이 좋은데, 계약기간, 보증금, 월세, 특약사항 등을 협의하세요.

그리고 계약금은 반드시 등기부등본 소유자의 계좌로 입금을 해야 합니다. 

 

 

 

8. 임대차계약서 작성하기 

아래의 양식을 보시면 작은 회색 글자로 주의해야 할 부분을 체크해 놓았습니다.

여러 차례 나오는 얘기지만 주요 체크할 사항 다시 정리하겠습니다.

 

1) 소재지와 임차할 부분 : 몇 동 몇 호 정확한지 다시 확인 

2) 등기부등본의 소유주와 임대차계약 임대인이 일치라는지 확인 

3) 계약기간, 보증금, 차임(월세),  계약금, 관리비 등을 합의한 내용으로 기재했는지 확인

4) 입주 전 수리할 것과 임차인과 임대인이 누가 어떤 사항의 파손을 책임질지 확인.

 

 

 

 

특약사항도 잘 협의해서 기입합니다. 

임대인과 임차인이 넣을 수 있는 특약은 아래와 같은데요 참고하셔서 확인해 보세요. 

 

1) 임차인(나)이 넣을 수 있는 특약 

계약기간 만료일에 보증금을 반환한다.

잔금일까지 임차주택에 근저당을 설정하지 않는다.

시설물 노후, 하자 등으로 인한 고장은 임대인이 수리해 준다.

자연재해로 인한 시설물 훼손은 임대인이 수리해 준다.

 

2) 임대인(집주인)에게 넣을 수 있는 특약 

월세 연체 시 법정이자를 추가로 지급한다.

월세 2회 이상 연체 시 계약을 해지할 수 있다.

만기 전 이사 시 새 임차인을 구하는 부동산 중개수수료를 임차인이 부담한다.

기본주택 시설물을 훼손했을 시 원상복구 시킨다.

 

 

 

9. 확정일자  전입신고 

 

확정일자와 전입신고는 임차인이 월세 전세 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 법적 안전장치입니다. 

만약의 경우 주택이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때 임차인의 보증금이 다른 채권자보다 우선으로 변제받을 수 있도록 주장을 할 수 있기 때문입니다.  

 

1) 확정일자 (계약의 의미 : 우선 변제권)

주택임대차계약 체결 날짜를 확인한다는 것으로 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.

인터넷등기소에 신청하며  임대차계약서를 스캔 또는 PDF로 제출해야 합니다.

법원 인터넷등기소

또는 주민센터에서 임대차계약서와 신분증을 가지고 가면 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

2) 전입신고 (점유의 의미)

전입신고란 이사한 날로부터 14일 안에 사는 집이 달라졌다는 걸 주민센터에 신고했다는 것을 말합니다. 

주민센터에서 접수하거나 '정부24'의 앱에서 전입신고를 할 수 있습니다.

주민센터에서 접수할 때에는 세대주의 신분증, 도장 또는 서명이 있어야 합니다. 

따라서 이사 당일에 신고하거나 하루 전 신고를 합니다. 

 

 

꼼꼼하게 따져보고 안전하게 거래하세요!